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建物賃貸借契約前のキャンセル。損害賠償請求は認められるのか
■裁判例の概要（東京高裁・平成20年1月31日判決）
借主予定者が、目的物件を特定して建物賃貸借契約の申込みをしました。その後、契約締結に向けての合意書を作成し、契約の始期を当初予定日よりも１ヶ月先送りしたり、貸主予定者が費用を負担してセキュリティ扉を設置するなどの対応をしたり、本件建物に係る賃貸借契約の賃料・共益費、契約期間、保証金額等についての具体的提案を行うなど、当事者間の賃貸借契約成立に向けての交渉等の期間が５ヶ月余りに及んでいました。
またその間、貸主予定者は、すでに目的物件を借主募集対象からはずす社内手続きをとっており、借主予定者もそのことを承知していたところです。
ところが、契約締結直前になって、借主予定者側が突然、賃貸借契約の締結を拒絶したことから、貸主予定者が、借主予定者に対し、損害賠償を請求した事案です。
裁判所は、
（１）貸主予定者が借主予定者の要請に従い、セキュリティ扉の設置などを対応することなどを内容とする合意書が作成されて以降は、貸主予定者側において、目的物件に係る賃貸借契約が成立することについて強い期待を抱いたことには相当の理由があるべきであること
（２）貸主予定者が目的物件を借主募集対象からはずしていたのは、借主予定者のそれまでの行為と交渉経過にかんがみ、目的物件に係る賃貸借契約が成立すると期待し、借主予定者への賃貸目的物の引渡しを円滑にするためであったということができるが、この期待は無理からぬものということができること
などからすれば、借主予定者としては、信義則上、貸主予定者のこの期待を故なく侵害することがないように行動する義務があるというべきであるとしました。
そして、借主予定者は結局、賃貸借契約を締結せず、これを締結しなかったことについて正当な理由をうかがい知る証拠はないとして、借主予定者には契約準備段階における信義則条の注意義務違反があると判断し、貸主予定者からの損害賠償請求を認めました。
１ 契約のキャンセルと損害賠償責任
建物賃貸借契約においては、契約締結交渉が進み、あと一歩で契約成立という直前になって当事者の一方から契約をキャンセルするという申し出がなされる場合があります。
一般に契約関係が成立した後であれば、そのキャンセルは、契約の一方的な解除・解約と評価されますので、当該解除・解約を正当とみなせるだけの特段の事情がなければ、契約違反・債務不履行となり、民法415条の規定に基づき損害賠償を請求することができます。
しかし、契約が成立していなければ、契約直前の一方的なキャンセルに対し、一切法的責任は発生しないのでしょうか。
２ 契約の成立とは
賃貸借契約は、民法上、口頭での合意によっても成立します（民法601条。条文では、契約の方式については何ら言及されていませんので、口頭の合意でも可能ということになります）。
したがって、仮に契約書が作成されていなくても、目的物件が特定され、賃貸借契約の基本的条件である賃料や契約期間などが決まっていれば契約が成立し、それ以降のキャンセルは契約上の義務違反として対応できるということになります。
ただし、現在、建物賃貸借契約においては通常契約書が作成され、契約書なしで行われるのは当事者間に特別な関係がある場合などに限られること、とりわけ宅建業者が仲介する場合には宅建業法37条書面として賃貸借契約書が取り交わされることが一般的であることなどからすれば、特段の事情がない限り、なかなかこのような主張は認められがたいといえます。
本件でも貸主予定者側から同様の主張がなされていましたが、裁判所は、本件では合意書が取り交わさされていますが、その内容はあくまでも契約締結に向けての取り決めであり、その合意をもって契約書と見ることもできないとして、あくまで借主予定者のキャンセルは、契約締結に至る前の交渉過程のものであると判断しているところです。
皆様素晴しい方ばかりです。太鼓判。こちらも信頼できる理由のひとつ。業績や経歴等の企業情報はもちろん、決算書等の資料も事前に用意・精査していただけるので、滞納や破産による途中解除等は一切ありません。審査の甘い仲介業者（本当に多い）の場合、後で大変な目にあいます。
３ 信義則条の義務違反
しかし、賃貸借契約がいまだ成立していなくても、一定の場合には、「契約締結上の過失」として、契約を破棄した一方当事者が、他方に対し、信義則上の損害賠償責任を負う場合があります。
これは、契約締結交渉が相当に進み、当事者間で契約成立に向けての強い期待が生じ、それが客観的にも相当と言えるような場合であれば、契約当事者の一方は相手方に対し、信義則上、「その期待を故なく侵害するように行動する義務」が生じ、当該義務に違反した場合には、「信義則上の注意義務に違反した」として、損害賠償責任が発生するというものです。
本件では、貸主予定者は、借主予定者の要請に基づき、合意書を作成し、契約開始時期を延期し、一定の設備を準備するなどの対応を採っていました。また、当事者間で契約条件につき交渉を重ね、それが通常の交渉期間を超えていました（裁判所は、通常の交渉期間は2～4ヶ月であるとし、本件ではそれを超える5ヶ月となっていると認定しています）。
これらの事情にかんがみれば、貸主予定者が借主予定者との間で契約成立に至ると期待することは相当の理由があるとし、借主予定者は当該期待をゆえなく侵害することのないように行動すべき義務があるにもかかわらず、正当な理由なく契約を締結しなかったことから、契約準備段階における信義則上の注意義務違反により損害賠償責任が生じるとしたところです。
そして、このような考え方は、貸主予定者からのキャンセルの場合も、借主予定者からのキャンセルの場合も等しく適用され、契約が締結されることを信頼することによって生じた損害が、賠償の対象となります。
貸主予定者側のキャンセルの場合には、借主予定者側が引っ越し等の準備に要した費用などが損害と考えられますし、借主予定者側のキャンセルの場合には、借主予定者からの要望により設置された設備等の費用などが損害として考えられます。キャンセルによって次の借主を募集する必要が生じ、それによって生じた空室期間の賃料相当額も理屈上は損害と評価することも可能でしょう。
ただし、契約が成立し履行されえたことを前提に計算される利益（例えば契約期間分の賃料相当額など）を損害とすることはできません。信義則上の注意義務違反に伴う損害賠償の範囲は、信頼利益（契約の成立と信頼することによって生じた費用）に限られ、履行利益（契約が履行されることによって生じうる利益）でないと考えられているためです。
●契約成立前後の一方的なキャンセルと損害賠償
１）契約締結準備段階でのキャンセル
契約成立に向けての期待が生じている以降であれば、信義則上の損害賠償請求が可能。
２）口頭での合意後のキャンセル
契約成立に向けての期待が生じている以降であれば、信義則上の損害賠償請求が可能。
但し契約が成立していると評価できる特段の事情がある場合には、契約上の義務違反に伴う損害賠償請求もありうる。
３）契約書作成・署名捺印後のキャンセル
契約上の義務違反に伴う損害賠償請求ができる。
■裁判例の概要（東京高裁・平成20年1月31日判決）
借主予定者が、目的物件を特定して建物賃貸借契約の申込みをしました。その後、契約締結に向けての合意書を作成し、契約の始期を当初予定日よりも１ヶ月先送りしたり、貸主予定者が費用を負担してセキュリティ扉を設置するなどの対応をしたり、本件建物に係る賃貸借契約の賃料・共益費、契約期間、保証金額等についての具体的提案を行うなど、当事者間の賃貸借契約成立に向けての交渉等の期間が５ヶ月余りに及んでいました。
またその間、貸主予定者は、すでに目的物件を借主募集対象からはずす社内手続きをとっており、借主予定者もそのことを承知していたところです。
ところが、契約締結直前になって、借主予定者側が突然、賃貸借契約の締結を拒絶したことから、貸主予定者が、借主予定者に対し、損害賠償を請求した事案です。
裁判所は、
（１）貸主予定者が借主予定者の要請に従い、セキュリティ扉の設置などを対応することなどを内容とする合意書が作成されて以降は、貸主予定者側において、目的物件に係る賃貸借契約が成立することについて強い期待を抱いたことには相当の理由があるべきであること
（２）貸主予定者が目的物件を借主募集対象からはずしていたのは、借主予定者のそれまでの行為と交渉経過にかんがみ、目的物件に係る賃貸借契約が成立すると期待し、借主予定者への賃貸目的物の引渡しを円滑にするためであったということができるが、この期待は無理からぬものということができること
などからすれば、借主予定者としては、信義則上、貸主予定者のこの期待を故なく侵害することがないように行動する義務があるというべきであるとしました。
そして、借主予定者は結局、賃貸借契約を締結せず、これを締結しなかったことについて正当な理由をうかがい知る証拠はないとして、借主予定者には契約準備段階における信義則条の注意義務違反があると判断し、貸主予定者からの損害賠償請求を認めました。
１ 契約のキャンセルと損害賠償責任
建物賃貸借契約においては、契約締結交渉が進み、あと一歩で契約成立という直前になって当事者の一方から契約をキャンセルするという申し出がなされる場合があります。
一般に契約関係が成立した後であれば、そのキャンセルは、契約の一方的な解除・解約と評価されますので、当該解除・解約を正当とみなせるだけの特段の事情がなければ、契約違反・債務不履行となり、民法415条の規定に基づき損害賠償を請求することができます。
しかし、契約が成立していなければ、契約直前の一方的なキャンセルに対し、一切法的責任は発生しないのでしょうか。
２ 契約の成立とは
賃貸借契約は、民法上、口頭での合意によっても成立します（民法601条。条文では、契約の方式については何ら言及されていませんので、口頭の合意でも可能ということになります）。
したがって、仮に契約書が作成されていなくても、目的物件が特定され、賃貸借契約の基本的条件である賃料や契約期間などが決まっていれば契約が成立し、それ以降のキャンセルは契約上の義務違反として対応できるということになります。
ただし、現在、建物賃貸借契約においては通常契約書が作成され、契約書なしで行われるのは当事者間に特別な関係がある場合などに限られること、とりわけ宅建業者が仲介する場合には宅建業法37条書面として賃貸借契約書が取り交わされることが一般的であることなどからすれば、特段の事情がない限り、なかなかこのような主張は認められがたいといえます。
本件でも貸主予定者側から同様の主張がなされていましたが、裁判所は、本件では合意書が取り交わさされていますが、その内容はあくまでも契約締結に向けての取り決めであり、その合意をもって契約書と見ることもできないとして、あくまで借主予定者のキャンセルは、契約締結に至る前の交渉過程のものであると判断しているところです。
皆様素晴しい方ばかりです。太鼓判。こちらも信頼できる理由のひとつ。業績や経歴等の企業情報はもちろん、決算書等の資料も事前に用意・精査していただけるので、滞納や破産による途中解除等は一切ありません。審査の甘い仲介業者（本当に多い）の場合、後で大変な目にあいます。
３ 信義則条の義務違反
しかし、賃貸借契約がいまだ成立していなくても、一定の場合には、「契約締結上の過失」として、契約を破棄した一方当事者が、他方に対し、信義則上の損害賠償責任を負う場合があります。
これは、契約締結交渉が相当に進み、当事者間で契約成立に向けての強い期待が生じ、それが客観的にも相当と言えるような場合であれば、契約当事者の一方は相手方に対し、信義則上、「その期待を故なく侵害するように行動する義務」が生じ、当該義務に違反した場合には、「信義則上の注意義務に違反した」として、損害賠償責任が発生するというものです。
本件では、貸主予定者は、借主予定者の要請に基づき、合意書を作成し、契約開始時期を延期し、一定の設備を準備するなどの対応を採っていました。また、当事者間で契約条件につき交渉を重ね、それが通常の交渉期間を超えていました（裁判所は、通常の交渉期間は2～4ヶ月であるとし、本件ではそれを超える5ヶ月となっていると認定しています）。
これらの事情にかんがみれば、貸主予定者が借主予定者との間で契約成立に至ると期待することは相当の理由があるとし、借主予定者は当該期待をゆえなく侵害することのないように行動すべき義務があるにもかかわらず、正当な理由なく契約を締結しなかったことから、契約準備段階における信義則上の注意義務違反により損害賠償責任が生じるとしたところです。
そして、このような考え方は、貸主予定者からのキャンセルの場合も、借主予定者からのキャンセルの場合も等しく適用され、契約が締結されることを信頼することによって生じた損害が、賠償の対象となります。
貸主予定者側のキャンセルの場合には、借主予定者側が引っ越し等の準備に要した費用などが損害と考えられますし、借主予定者側のキャンセルの場合には、借主予定者からの要望により設置された設備等の費用などが損害として考えられます。キャンセルによって次の借主を募集する必要が生じ、それによって生じた空室期間の賃料相当額も理屈上は損害と評価することも可能でしょう。
ただし、契約が成立し履行されえたことを前提に計算される利益（例えば契約期間分の賃料相当額など）を損害とすることはできません。信義則上の注意義務違反に伴う損害賠償の範囲は、信頼利益（契約の成立と信頼することによって生じた費用）に限られ、履行利益（契約が履行されることによって生じうる利益）でないと考えられているためです。
●契約成立前後の一方的なキャンセルと損害賠償
１）契約締結準備段階でのキャンセル
契約成立に向けての期待が生じている以降であれば、信義則上の損害賠償請求が可能。
２）口頭での合意後のキャンセル
契約成立に向けての期待が生じている以降であれば、信義則上の損害賠償請求が可能。
但し契約が成立していると評価できる特段の事情がある場合には、契約上の義務違反に伴う損害賠償請求もありうる。
３）契約書作成・署名捺印後のキャンセル
契約上の義務違反に伴う損害賠償請求ができる。
■裁判例の概要（東京高裁・平成20年1月31日判決）
借主予定者が、目的物件を特定して建物賃貸借契約の申込みをしました。その後、契約締結に向けての合意書を作成し、契約の始期を当初予定日よりも１ヶ月先送りしたり、貸主予定者が費用を負担してセキュリティ扉を設置するなどの対応をしたり、本件建物に係る賃貸借契約の賃料・共益費、契約期間、保証金額等についての具体的提案を行うなど、当事者間の賃貸借契約成立に向けての交渉等の期間が５ヶ月余りに及んでいました。
またその間、貸主予定者は、すでに目的物件を借主募集対象からはずす社内手続きをとっており、借主予定者もそのことを承知していたところです。
ところが、契約締結直前になって、借主予定者側が突然、賃貸借契約の締結を拒絶したことから、貸主予定者が、借主予定者に対し、損害賠償を請求した事案です。
裁判所は、
（１）貸主予定者が借主予定者の要請に従い、セキュリティ扉の設置などを対応することなどを内容とする合意書が作成されて以降は、貸主予定者側において、目的物件に係る賃貸借契約が成立することについて強い期待を抱いたことには相当の理由があるべきであること
（２）貸主予定者が目的物件を借主募集対象からはずしていたのは、借主予定者のそれまでの行為と交渉経過にかんがみ、目的物件に係る賃貸借契約が成立すると期待し、借主予定者への賃貸目的物の引渡しを円滑にするためであったということができるが、この期待は無理からぬものということができること
などからすれば、借主予定者としては、信義則上、貸主予定者のこの期待を故なく侵害することがないように行動する義務があるというべきであるとしました。
そして、借主予定者は結局、賃貸借契約を締結せず、これを締結しなかったことについて正当な理由をうかがい知る証拠はないとして、借主予定者には契約準備段階における信義則条の注意義務違反があると判断し、貸主予定者からの損害賠償請求を認めました。
１ 契約のキャンセルと損害賠償責任
建物賃貸借契約においては、契約締結交渉が進み、あと一歩で契約成立という直前になって当事者の一方から契約をキャンセルするという申し出がなされる場合があります。
一般に契約関係が成立した後であれば、そのキャンセルは、契約の一方的な解除・解約と評価されますので、当該解除・解約を正当とみなせるだけの特段の事情がなければ、契約違反・債務不履行となり、民法415条の規定に基づき損害賠償を請求することができます。
しかし、契約が成立していなければ、契約直前の一方的なキャンセルに対し、一切法的責任は発生しないのでしょうか。
２ 契約の成立とは
賃貸借契約は、民法上、口頭での合意によっても成立します（民法601条。条文では、契約の方式については何ら言及されていませんので、口頭の合意でも可能ということになります）。
したがって、仮に契約書が作成されていなくても、目的物件が特定され、賃貸借契約の基本的条件である賃料や契約期間などが決まっていれば契約が成立し、それ以降のキャンセルは契約上の義務違反として対応できるということになります。
ただし、現在、建物賃貸借契約においては通常契約書が作成され、契約書なしで行われるのは当事者間に特別な関係がある場合などに限られること、とりわけ宅建業者が仲介する場合には宅建業法37条書面として賃貸借契約書が取り交わされることが一般的であることなどからすれば、特段の事情がない限り、なかなかこのような主張は認められがたいといえます。
本件でも貸主予定者側から同様の主張がなされていましたが、裁判所は、本件では合意書が取り交わさされていますが、その内容はあくまでも契約締結に向けての取り決めであり、その合意をもって契約書と見ることもできないとして、あくまで借主予定者のキャンセルは、契約締結に至る前の交渉過程のものであると判断しているところです。
皆様素晴しい方ばかりです。太鼓判。こちらも信頼できる理由のひとつ。業績や経歴等の企業情報はもちろん、決算書等の資料も事前に用意・精査していただけるので、滞納や破産による途中解除等は一切ありません。審査の甘い仲介業者（本当に多い）の場合、後で大変な目にあいます。
３ 信義則条の義務違反
しかし、賃貸借契約がいまだ成立していなくても、一定の場合には、「契約締結上の過失」として、契約を破棄した一方当事者が、他方に対し、信義則上の損害賠償責任を負う場合があります。
これは、契約締結交渉が相当に進み、当事者間で契約成立に向けての強い期待が生じ、それが客観的にも相当と言えるような場合であれば、契約当事者の一方は相手方に対し、信義則上、「その期待を故なく侵害するように行動する義務」が生じ、当該義務に違反した場合には、「信義則上の注意義務に違反した」として、損害賠償責任が発生するというものです。
本件では、貸主予定者は、借主予定者の要請に基づき、合意書を作成し、契約開始時期を延期し、一定の設備を準備するなどの対応を採っていました。また、当事者間で契約条件につき交渉を重ね、それが通常の交渉期間を超えていました（裁判所は、通常の交渉期間は2～4ヶ月であるとし、本件ではそれを超える5ヶ月となっていると認定しています）。
これらの事情にかんがみれば、貸主予定者が借主予定者との間で契約成立に至ると期待することは相当の理由があるとし、借主予定者は当該期待をゆえなく侵害することのないように行動すべき義務があるにもかかわらず、正当な理由なく契約を締結しなかったことから、契約準備段階における信義則上の注意義務違反により損害賠償責任が生じるとしたところです。
そして、このような考え方は、貸主予定者からのキャンセルの場合も、借主予定者からのキャンセルの場合も等しく適用され、契約が締結されることを信頼することによって生じた損害が、賠償の対象となります。
貸主予定者側のキャンセルの場合には、借主予定者側が引っ越し等の準備に要した費用などが損害と考えられますし、借主予定者側のキャンセルの場合には、借主予定者からの要望により設置された設備等の費用などが損害として考えられます。キャンセルによって次の借主を募集する必要が生じ、それによって生じた空室期間の賃料相当額も理屈上は損害と評価することも可能でしょう。
ただし、契約が成立し履行されえたことを前提に計算される利益（例えば契約期間分の賃料相当額など）を損害とすることはできません。信義則上の注意義務違反に伴う損害賠償の範囲は、信頼利益（契約の成立と信頼することによって生じた費用）に限られ、履行利益（契約が履行されることによって生じうる利益）でないと考えられているためです。
●契約成立前後の一方的なキャンセルと損害賠償
１）契約締結準備段階でのキャンセル
契約成立に向けての期待が生じている以降であれば、信義則上の損害賠償請求が可能。
２）口頭での合意後のキャンセル
契約成立に向けての期待が生じている以降であれば、信義則上の損害賠償請求が可能。
但し契約が成立していると評価できる特段の事情がある場合には、契約上の義務違反に伴う損害賠償請求もありうる。
３）契約書作成・署名捺印後のキャンセル
契約上の義務違反に伴う損害賠償請求ができる。
